房地產估價師房地產估價案例與分析章節(jié)練習(2019.05.13)

對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

估價測算如下（節(jié)選）：
1．年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
2．年運營費用
（1）年維修費用
25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
（3）年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
（4）年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年凈收益
年凈收益=1．項-2．項=13068000-2417314=10650686（元）
4．估價結果

某鎮(zhèn)房屋征收評估報告
封面（略）
致估價委托方函
甲縣房屋征收辦公室：
受貴辦的委托，我所派出以注冊房地產估價師××為項目負責人的評估工作組，遵循為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋價值的估價目的，對位于甲縣乙鎮(zhèn)丙、丁、戊三條街征收區(qū)域A、B段范圍內的被征收房屋及該征收區(qū)域內扣除國家收益后的出讓住宅用地使用權在價值時點為2011年11月10日的公開市場價格進行了評估。本次評估房屋共××戶（含公建房屋），被征收房屋總建筑面積44040.543m²?！斗课菡魇諞Q定公告》（甲縣建拆字［××］第××號）。本次評估被征收房屋所占宗地總面積30608.09m²。詳見估價結果一覽表。

北京某花園別墅拆遷補償價值評估報告
（封面、目錄、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件略）
致委托方函
××指揮部、××中心：
受貴單位的委托，公司對北京第29屆奧運會場館區(qū)拆遷范圍內位于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內的××花園別墅××號的房地產價值進行了評估。估價結果如下：
一、估價對象：估價對象為坐落于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內的××花園別墅××號的房地產，東至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花園別墅××號。
依據《房屋所有權證》（市朝全字第××號）、《北京市國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓[合]字（××）第××號）、《北京市房屋土地登記事務中心確認的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產勘察測繪所提供的資料，估價對象房屋所有權人為××公司，用途為住宅，混合結構，建成年份為1993年，建筑面積